上海洲辕商务咨询有限公司 中金：维持绿城中国“跑赢行业”评级 目标价10港元

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　　中金发布研究报告称，维持绿城中国（03900）“跑赢行业”评级，2024-25年盈利预测不变。考虑到公司土储扎实、经营提质、央企股东背景，看好其在板块由博弈政策底向博弈基本面底过渡中的估值回归机遇上海洲辕商务咨询有限公司，目标价10港元。公司股价4月下旬起急涨后自高点累计回撤约15%，今明两年股息收益率达6.3%/6.0%。

　　中金主要观点如下：

　　前五月销售表现显著跑赢同业。

　　公司公告1-5月全口径自投销售金额680亿元，同比下跌18%、跌幅为可比同业中最浅（克而瑞Top10/Top20房企平均同比跌幅为37%和44%）；权益自投销售金额479亿元，同比仅下跌8%，销售权益比例较2023年提升5个百分点至70%，权益自投销售金额排名较2023年进位2名至第六。该行认为公司出色的销售表现主要得益于：1）货源布局优越，前五月销售金额中一线/二线城市占比30%/49%，长三角/环渤海占比70%（其中杭州约23%）/11%；2）产品力过硬且以中高端改善产品为主，前五月自投销售均价同比增长9%至约3.2万元/平。

　　继续聚焦核心城市高质量拓储。

　　中指显示公司1-5月共获取12幅土地，权益土地款145亿元，权益拿地强度30%，对应补充总货值283亿元。考虑到今年以来地方政府整体供地节奏偏慢，公司拿地强度在可比同业中居于前列，新增土地款/新增货值克而瑞榜单排名第五/第六。从新购地块结构来看，杭州/西安/苏州/宁波/福州/嘉兴分别获取5/2/2/1/1/1块，除嘉兴外均为核心二线城市、货值占比达93%；该行估计公司新获地块项目层面净利润率约9%（2022-23年约为8-9%）。公司计划今年全年新增货值约1000亿元，后续仍将聚焦10个头部一二线城市补充优质土储，并在其他城市核心地段进行“狙击式”投资，为后续销售表现提供扎实支撑。

　　股东优势突出，持续主动优化融资端铺排。

　　公司为第一大股东中交集团的并表子公司，中交集团于2H23增持1381万股、至2023年末持股比例达28.97%。公司今年以来继续主动前置债务偿付，包括近期回购1.5亿美元明年1月到期的境外美元债券，去年11月至今累计回购境内债券超20亿元等。年内债务到期方面，境外债务仅剩余2.26亿美元于12月到期（公司预计近期铺排偿付计划），境内公开债务剩余34/15亿元到期/待回售，该行认为债务偿付压力较为可控。公司融资渠道保持通畅，年初至今共发行30亿元3年期境内信用债券，加权平均融资成本4.28%，叠加新增境内开发贷成本大多低于3%，该行预计至1H24末平均融资成本有望边际下行。

　　风险

　　行业基本面复苏进度不及预期；新增土储量、质不及预期。

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责任编辑：史丽君 上海洲辕商务咨询有限公司